J'achète ma résidence principale
Vous avez trouvé votre futur nid et vous souhaitez en devenir propriétaire ?
Un projet pas forcément fou, à condition d’agir avec prudence et méthode.
La CASDEN vous accompagne pas à pas.
Vous avez trouvé le logement dont vous rêviez ? Il vous reste à trouver un accord avec le vendeur sur le montant de votre acquisition. Renseignez-vous au préalable sur les prix du marché dans la ville ou le quartier que vous avez choisi et n’hésitez à visiter plusieurs fois le logement, si possible accompagné d’un spécialiste. Une fois l’entente trouvée, il est alors temps de finaliser l’opération.
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Les critères d’achat d’un bien immobilier sont personnels et fonction de vos envies. Mais il convient d’être attentif à des données objectives, car ce sont elles qui vont donner la valeur à votre bien. L’emplacement reste certainement le critère le plus important : centre-ville, périphérie, campagne… La qualité de la desserte des transports en commun et l’environnement vont contribuer à valoriser le bien immobilier. Il est également utile de vous renseigner sur les projets d’urbanisation, de nouveaux transports, et sur le plan local d’urbanisme.
Pour faire le point sur vos attentes, pourquoi ne pas noter les critères les plus importants pour vous : nombre de pièces, neuf/ancien, jardin, parking, etc., afin de concentrer vos recherches sur des biens qui correspondent vraiment à vos envies et à vos besoins.
Reste, enfin, l’élément certainement le plus important : le prix. Pour savoir si le prix demandé est dans le marché, il est conseillé de consulter les annonces disponibles sur internet et dans les agences immobilières et d’essayer de connaître le niveau auquel se font réellement les transactions (il peut y avoir un gros écart !).
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Votre vendeur doit obligatoirement annexer à la promesse de vente un dossier de diagnostics techniques dont le nombre peut aller jusqu’à huit. Ceux-ci portent sur : la surface, la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les biens remontant à avant 1997, le risque d’exposition au plomb pour les biens construits avant 1949, le risque de termites pour les biens situés dans une zone fixée par arrêté, le risque naturel et technologique dans une zone couverte par un plan de prévention, la performance énergétique (valable 10 ans), et la sécurité des installations de gaz et d’installation électrique si celles-ci datent de plus de 15 ans.
Ce sont des professionnels agréés par la COFRAC qui réalisent ces diagnostics. Leurs prix peuvent fortement varier. Votre vendeur est tenu de réaliser ces diagnostics et engage sa responsabilité en cas de défaut. La loi ne l’oblige toutefois pas à faire les travaux. Mais vous pourrez négocier le prix du bien à la baisse pour compenser les frais de remise aux normes. Pour vous, en tant qu’acheteur, la connaissance de ces diagnostics est essentielle pour la bonne prise en compte des caractéristiques du bien que vous achetez.
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Passer par une agence ou traiter directement entre particuliers ? Il faut savoir que près de 68 % des transactions sont réalisées par les agences (étude meilleursagents.com, janvier 2012), les annonces entre particuliers ne représentant que 19 % des transactions conclues, et celles effectuées par les notaires, famille et amis seulement 13 %. Mais n’hésitez pas à faire comme de nombreux candidats à la propriété : mixez les formules, en allant en agence et en consultant les annonces des particuliers.
L’avantage du professionnel est qu’il connait mieux l’état du marché que le vendeur qui aura naturellement tendance à exagérer la valeur de son bien. Un professionnel est aussi plus disponible pour vous faire visiter, tenter de trouver le bien qui correspond au mieux à vos critères de choix et finaliser le compromis de vente. Certes cela a un coût : les commissions d’achat perçues par les agences varient entre 3 et 5 %, les réseaux les moins chers étant ceux exclusivement présents sur le net. Commissions que vous n’économisez pas forcément en évitant l’agence, le vendeur souhaitant augmenter d’autant son prix.
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Acheter un bien immobilier entraine des frais, qui peuvent se révéler élevés et sous-estimés au moment de l’acquisition. Les frais d’agence et les frais de notaire sont les principaux : les agences sont commissionnées entre 3 et 5 % selon le réseau.
Quant aux frais dits de notaire, ils sont variables en fonction de plusieurs paramètres (type de l’acquisition, montant…). Fixés par décret et donc réglementés, ils sont obligatoires. Ils comprennent les honoraires du notaire proprement dits, proportionnels au prix de vente du bien suivant un barème dégressif et les droits de mutation qui reviennent à l’Etat et aux collectivités locales. Au total, ces frais s’élèvent en moyenne à 3 % pour un bien neuf, et à 8 % pour un bien ancien, selon un barème officiel.
Ensuite, devenir propriétaire implique de régler les charges de copropriété (si c’est un immeuble) et la taxe foncière… Au total, l’ensemble représente parfois un coût non négligeable.
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La loi ne vous oblige pas en tant que propriétaire à souscrire une assurance habitation, à la différence d’un locataire (loi Quillot, 1982). Toutefois, il est plus prudent d’en souscrire une, car en cas de dégâts causés à des tiers (les voisins, par exemple), ceux-ci seront entièrement à votre charge.
Ce contrat s’appelle un contrat multirisque habitation. Il propose plusieurs garanties : incendie, vol, dégât des eaux, catastrophe naturelle, attentat, tempête, actes de terrorisme…Généralement, ces garanties couvrent à la fois les dommages aux biens, la responsabilité civile et familiale contre des dommages matériels ou corporels causés à des tiers, et la responsabilité civile de l’assuré en tant que propriétaire s’il est responsable des dommages causés aux tiers du fait de son immeuble. Un contrat multirisque habitation (MRH) inclut aussi généralement une assurance protection juridique et des garanties d’assistance. Ces contrats sont distribués par les compagnies d’assurance et les mutuelles, et leurs tarifs dépendent principalement de la taille, et de la valeur des biens assurés.
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Outre la taxe d’habitation qui frappe tout contribuable locataire ou propriétaire dès lors qu'il occupe un logement meublé au 1er janvier de l'année d'imposition, vous devez en outre régler la taxe foncière, que vous utilisiez votre bien à titre personnel, ou qu’il soit loué ou prêté. La base d'imposition est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties et à 80 % pour les propriétés non bâties. Pour partie, la taxe foncière est constituée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement. La loi prévoit des exonérations pour les personnes âgées de plus de 75 ans non imposables sur le revenu, bénéficiaires d'un minimum social, etc…
Taxes d’habitation et foncière servent à financer les collectivités locales (région, département, communauté de commune, commune) et leurs taux respectifs sont votés chaque année par celles-ci.
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Si vous achetez à plusieurs un bien immobilier, vous pouvez opter pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cela présente notamment l’avantage de protéger votre conjoint survivant si tout est bien prévu dans les statuts.
Concrètement, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien, les « associés » se répartissant les parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. Ces associés peuvent être qui l’on veut : des amis, des membres de la famille, un couple…C’est également un bel outil de transmission, notamment au profit de vos enfants, car il est plus simple de donner, au fil de l’eau, des parts de société, qu’une part de logement.
Mais la SCI présente aussi des inconvénients : les formalités administratives sont assez lourdes, il est nécessaire de l’enregistrer et de tenir les comptes de la société. Enfin, la dissolution d’une SCI est plus compliquée que la vente d’un bien en « direct ». Dans tous les cas, il est préférable de recourir à un professionnel (notaire, avocat) pour élaborer les statuts.
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Pour réussir votre achat, commencez par préparer votre budget. Votre Délégation Départementale CASDEN peut vous aider dans cette démarche. Faites le point tout d’abord sur votre capital de départ : épargne disponible, aide(s) familiale(s)… Il constituera votre apport personnel, c’est-à-dire le capital disponible que vous allez investir sans emprunter. Il est généralement recommandé d’apporter au minimum 10 % du montant du projet. Il reste néanmoins tout à fait possible d’acheter avec un apport inférieur. Mais il faut avoir à l’esprit que plus l’apport est important, moins le crédit est élevé. Ce qui permet bien souvent de réduire la durée de remboursement du prêt, ou d’alléger les mensualités.
Et n’oubliez pas ! Dans le cas où vous êtes déjà propriétaire, faites estimer la valeur de votre résidence actuelle si vous souhaitez la revendre.
Un conseil : n’utilisez pas la totalité de vos ressources disponibles dans votre projet. Prévoyez notamment les dépenses complémentaires liées à votre achat (décoration, mobilier, travaux…). De plus, en cas d’imprévu, il est toujours préférable de conserver une épargne de précaution. Si des travaux sont à envisager, réfléchissez à leur financement : sur vos ressources ou par crédit. Dans ce cas, assurez-vous de conserver une capacité de remboursement au-delà de votre emprunt immobilier.
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Lorsque vous êtes déjà propriétaire d’un bien immobilier et que vous souhaitez en changer, pour acheter plus grand par exemple, vous vous interrogez sur l’ordre dans lequel faire les deux opérations, à défaut de faire coïncider les deux opérations. Faut-il commencer par vendre le premier bien pour être sûr du montant dont vous disposez, au risque de vous retrouver sans toit, ou commencer par acheter votre nouveau bien au risque de ne pas trouver preneur pour le premier ?
Si vous êtes engagé sur un bien avant d’avoir vendu le premier, vous pourrez avoir recours à un prêt relais. Vous ne paierez alors que des intérêts sur la somme empruntée nécessaire à la nouvelle acquisition. Une fois votre ancien bien immobilier vendu, vous pourrez solder ce prêt. Mais attention ! C’est une solution qui doit être de très court terme car ce type de crédit coûte cher…
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Vous allez recourir à l’emprunt pour financer votre projet ? Sachez maîtriser votre niveau d’endettement afin de préserver des conditions de vie confortables. L’usage veut que la totalité de vos mensualités de remboursement de crédit ne doive pas dépasser un tiers des ressources mensuelles de votre foyer. Un chiffre à envisager avec précaution, car tout dépend du niveau de vos ressources et de votre situation familiale. L’essentiel est en effet de calculer « votre reste à vivre » une fois déduits les remboursements de tous vos crédits. Sachez également conserver une marge pour un autre projet à concrétiser plus tard (remplacement de votre véhicule…)
Avant de vous lancer, faites votre simulation de prêt de la CASDEN.
Vous pouvez aussi consulter le mini-guide Maîtriser son taux d’endettement mis à disposition par la Fédération Bancaire Française.
Il existe deux grandes familles de prêts : les prêts à taux fixe et les prêts à taux variables, également appelés prêts à taux révisables. Les prêts à taux variables peuvent afficher un taux plus avantageux, mais sont indexés à certains taux des marchés financiers. Une hausse de ces taux entraînera automatiquement une hausse de votre taux de crédit, et donc du coût global de votre projet ! A l'inverse, une baisse des taux des marchés entraînera une baisse de votre taux de crédit et vous sera profitable. Néanmoins, la plupart des taux révisables sont aujourd'hui capés, c'est-à-dire que la variation à la hausse ou à la baisse est plafonnée selon une fourchette fixée au départ.
Afin d’assurer la plus grande sécurité à ses Sociétaires, la CASDEN ne propose que des crédits immobiliers à taux fixe. Vous êtes ainsi à l’abri de toute hausse brutale des taux d’intérêts. De plus, vous connaissez à l’avance le coût total de votre crédit, le montant de vos mensualités et ce durant toute la période de votre emprunt.
En reconnaissance de votre fidélité et de votre engagement auprès de la coopérative, la CASDEN vous propose des taux bonifiés. Les taux de crédit sont en effet calculés sur la base de votre effort d’épargne et non de votre situation financière ou familiale. Ainsi, plus vous épargnez, plus vous cumulez des Points, plus vous pouvez bénéficier d’un taux avantageux. Ceci garantit également une égalité de traitement entre tous les Sociétaires.
Hypothèque, caution proposée par des sociétés spécialisées… Dans le cadre d’un prêt immobilier, aucune de ces garanties ne sera exigée dans la plupart des cas, que votre prêt soit un prêt Banque Populaire ou un prêt CASDEN. En se portant caution, la CASDEN s’inscrit avec vous dans une relation de confiance réciproque. Et c’est un avantage certain puisque cela représente en général entre 0,5 et 1,5 % de la valeur totale du prêt !
L’assurance sur votre crédit vous protège, vous et vos proches. La CASDEN propose l’assurance MGEN « 100 % Décès - Perte Totale et Irréversible d’Autonomie – Incapacité Totale de Travail » (1), dans le cadre de son partenariat avec cette autre grande institution du monde de l’Education.
Le Prêt Immobilier CASDEN à taux fixe(2) vous permet de financer votre projet immobilier sur 300 mois maximum. Il peut se cumuler avec d’autres prêts, et dans ce cas, la CASDEN peut vous proposer un lissage des différents crédits, afin d’obtenir des mensualités de remboursement d’un montant constant dans le temps. Vous venez d’entrer dans la vie active et vous n’avez pas encore cumulé de Points CASDEN (ou pas assez) : le Prêt Starden Immobilier(2) est prévu pour vous. Grâce au Prêt Relais(2), vous pouvez acquérir votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien. Enfin, le Prêt à Taux Zéro + (PTZ +)(2), réservé aux primo-accédants, vous permet de compléter votre plan de financement. Votre Banque Populaire peut également vous proposer sa gamme de prêts pour tout ou partie de votre emprunt ; et vous bénéficiez de la garantie CASDEN.
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Pensez aussi aux prêts auxquels vous, ou votre conjoint, avez droit au titre de votre épargne-logement (PEL ou CEL), même si les taux d’emprunt ne sont pas systématiquement plus intéressants que les prêts classiques. Le 1 % logement peut également être proposé aux salariés d’une entreprise employant plus de 10 personnes, mais si son taux est faible son plafond est bas (25 000 euros). D’autres dispositifs d’aide à l’acquisition existe comme le prêt d’accession sociale (PAS), réglementé par l’Etat, et sous conditions de ressources ; ou encore le prêt conventionné. Toutes ces aides ne sont accordées que pour l’acquisition de la résidence principale. Certaines collectivités locales ou autres organismes (mutuelles, caisses de retraite …) proposent également des prêts complémentaires. Généralement d’un faible montant, mais présentant des conditions très avantageuses, ils peuvent vous permettre de finaliser votre plan de financement. A savoir : le montant de la mensualité de ces prêts entre dans le calcul de votre capacité d’endettement.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Une question, un conseil ?Dans votre Délégation Départementale, obtenez tous les conseils et les réponses à vos questions pour établir votre plan de financement. |
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Témoignages
La réussite de mon projet repose sur l’accueil et sur les conditions 
Je suis tombée amoureuse d’une maison à St-Pierre-d’Entremont, une ancienne bâtisse de 120m2 habitables. J’étais locataire et je cherchais à me reloger, mais mes capacités financières étaient modestes. J’ai consulté la CASDEN où j’avais accumulé 68 000 Points Solidarité depuis une quinzaine d’années. On m’a tout de suite aiguillée et j’ai été très bien conseillée. La CASDEN m’a présenté toutes les conditions du Prêt Immobilier à taux fixe, en me faisant une simulation des mensualités. La balle était dans mon camp. On m’a incitée, sans me forcer la main. Plus que le taux, ce sont les contacts avec les deux Délégués Départementaux de Chambéry qui ont été déterminants. L’un d’eux est un collègue de mon collège et son conseil fut déterminant pour me décider. Je retiendrai que l’ultime et décisive simulation du prêt fut établie sur l’ordinateur de la salle des professeurs durant une récréation. Résultat : je suis propriétaire depuis le 4 mars 2011. La réussite de mon projet repose sur l’accueil et sur les conditions. Je suis ravie et comme j’ai le projet de restaurer le séjour et le premier étage, pour que ma maison retrouve tout son caractère, j’irai sans hésiter consulter la CASDEN !
Saint-Pierre-d’Entremont (73)
A la CASDEN, on sait de quoi on parle
Avec l’arrivée de nos enfants, nous avons souhaité acheter une maison plus grande. Nous avons donc monté un dossier de Prêt Relais avec la CASDEN en attendant de vendre notre première maison. Finalement, nous n’en avons pas eu besoin car notre maison s’est vendue tout de suite. A la CASDEN, les conseillers proposent différentes solutions. Nous avons alors opté pour un transfert du prêt en cours vers le nouveau bien, sachant qu’il nous restait 13 ans à rembourser. Et nous avons contracté un Prêt Immobilier à taux fixe complémentaire. Une solution très souple et très intéressante qui nous a permis de conserver notre rythme de remboursements. Ce qui tombe plutôt bien car nous aurons fini de payer lorsque nos enfants débuteront leurs études. Si nous avions souscrit un prêt ailleurs, nous serions reparti sur 20 ans ! Et pour l’assurance du prêt, nous n’avons eu qu’une seule démarche à faire en allant à la Délégation Départementale de la CASDEN. La réussite de notre projet repose sur la souplesse. Et puis j’ai eu le sentiment qu’à la CASDEN, on sait de quoi on parle...
Montataire (60)
| (1) Contrat d’assurance collectif souscrit par la MGEN auprès de CNP Assurances, entreprise régie par le code des assurances, pour un emprunteur de moins de 69 ans, couvrant les risques de Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie et d’Incapacité Totale de Travail (garanties couvertes variables selon votre situation personnelle et sous réserve des éventuelles exclusions de l’assureur). La CASDEN Banque Populaire, dont le siège social est situé 91 Cours des Roches – 77186 NOISIEL, est intermédiaire d'assurance inscrit à l'ORIAS sous le numéro 07 027 138. (2) Organisme prêteur : la CASDEN Banque Populaire – Société Anonyme Coopérative de Banque Populaire à capital variable. Siège social : 91, Cours des Roches – 77186 NOISIEL - B 784 275 778 RCS MEAUX. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours, la vente est subordonnée à l’obtention du prêt et si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. |
Pour en savoir plus
- www.notaires.fr : le site des Notaires de France pour tout savoir sur les frais de notaire. Vous y trouverez notamment une calculette des frais de notaires.
- www.lesclesdelabanque.fr : rubrique « particuliers », « projets » « l’opération immobilière », retrouvez un dossier complet sur l’acquisition avec des conseils sur le montage d’un dossier de prêt.
- www.service-public.fr : le site officiel de l'administration française, rubrique « logement » : pour des informations sur la législation du logement et du crédit.