J'investis dans le locatif

L’investissement locatif demande une attention dans le choix du bien aussi soutenue que s’il s’agissait de son propre logement. A ceci près que l’achat « coup de cœur » n’y a pas sa place. Qualité de la construction, emplacement, prestations sont déterminants pour le locataire, comme pour la revente. Il convient également d’évaluer au mieux la rentabilité de l’investissement. Celui-ci est fonction de nombreux critères : le revenu de la location, la plus-value à long terme, mais également tous les frais annexes sont à prendre en compte (coût du crédit, frais de notaire, taxe foncière, les éventuels honoraires du professionnel en charge de la gestion locative, les petits travaux d'entretien courant…). L’investissement locatif, s’il présente un intérêt indéniable, doit donc être abordé avec rigueur.

Un emprunt judicieusement calculé peut améliorer le taux de rentabilité de l’investissement locatif par un mécanisme « d’effet levier ». Le levier sera positif si le taux d’intérêt du prêt reste inférieur au taux de rentabilité économique. Il se calcule à partir du taux de rendement locatif auquel s’ajoute celui de plus-value à long terme. Par exemple, pour un appartement qui procure un loyer annuel équivalent à 4 % de sa valeur et se valorise de 1 % par an, le gain total est de 5 %. Dans ce cas, l’effet de levier sera positif si le taux d’intérêt de l’emprunt est inférieur à 5 %.

N’oubliez pas également d’inclure dans votre budget prévisionnel les frais de notaire. Ils s’élèvent environ entre 3 % et 8 % du prix d’acquisition selon le type de logement.  Enfin, comme pour n’importe quel investissement nécessitant de recourir à l’emprunt, il faudra veiller à votre taux d’endettement. En effet la limite la plus communément admise est qu'il n'est pas raisonnable que le remboursement de tous vos crédits dépasse 33 % des ressources annuelles totales de votre foyer.

Des avantages fiscaux réduisent l’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location. Pour mémoire, nous vous signalons ci-dessous les principaux dispositifs existants. Nous vous recommandons vivement de vous renseigner sur chacun d'entre eux pour en évaluer les avantages et vérifier leur adéquation à votre projet.

Loi Scellier : l’investisseur qui achète un logement neuf agréé « bâtiment basse consommation » (BBC)  bénéficie d’une réduction d’impôt sous réserve qu'il s'engage à louer au moins neuf ans, sous certaines conditions de loyer. A étudier de près car diférents critères entrent en compte.

Loi Bouvard : elle donne droit à une réduction d’impôts pour les investissements dans les Résidences de Services (résidence de tourisme, maisons de retraite,…)

Loi Borloo ancien : le propriétaire bailleur s’engage à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources à des niveaux de loyer inférieurs aux loyers du marché. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une déduction fiscale spécifique.

Loi Malraux : pour les amoureux des belles pierres, la loi Malraux 2011 prévoit une réduction d’impôt pour  les travaux de restauration d’immeubles situés en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) et pour les travaux de restauration engagés sur des bâtiments situés en Secteur Sauvegardé.

Loi Girardin : destinée à inciter les contribuables à investir dans les Départements et Pays d’Outre-mer (DOM-POM), elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cas d’une location non meublée, avec loyers plafonnés et sous conditions de ressources des locataires.

Pour réaliser votre projet, pensez au Prêt immobilier CASDEN à taux fixe ⁽²⁾. Grâce aux Points acquis sur votre compte épargne CASDEN, vous pouvez bénéficier d’un taux avantageux. Il vous permet d’emprunter jusqu’à 500 000 € sur 300 mois maximum. En effet, afin d’assurer la plus grande sécurité à ses Sociétaires, la CASDEN ne propose que des crédits à taux fixe. Vous êtes ainsi à l’abri de toute hausse brutale des taux d’intérêts.

Les prêts proposés dans le cadre d’un investissement locatif offrent les mêmes avantages que pour l’achat d’une résidence principale (voir les avantages des prêts immobiliers CASDEN dans notre dossier conseil "J'achète ma résidence principale"). S’inscrivant dans une relation de confiance avec ses Sociétaires, la CASDEN ne demande ainsi ni garantie, ni caution, ni hypothèque dans la plupart des cas. La CASDEN propose avec ce prêt l’assurance MGEN « 100 % Décès - Perte Totale et Irréversible d’Autonomie – Incapacité Totale de Travail » ⁽¹⁾, dans le cadre de son partenariat avec cette autre grande institution du monde de l’Education.