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Je prépare mon achat immobilier

Vous rêvez de devenir propriétaire ? Sachez qu’un achat immobilier se prépare. Avant de vous lancer, il est important de bien connaître les étapes incontournables de votre projet. Et surtout, prenez le temps de la réflexion. La CASDEN vous livre quelques conseils avant de sauter le pas !


Vos critères d’achat 

Les critères d’achat d’un bien immobilier sont personnels et dépendent avant tout de vos envies. Mais il convient d’être attentif à des données objectives, car ce sont elles qui vont donner la valeur à votre bien. L’emplacement reste certainement le critère le plus important : centre-ville, périphérie, campagne… La qualité de la desserte des transports en commun et de l’environnement (cadre de vie, commerces, écoles, offre de loisirs…) vont contribuer à valoriser le bien immobilier. Il est également utile de vous renseigner sur les projets de construction alentours, de nouveaux transports, et de consulter le plan local d’urbanisme. Pour faire le point sur vos attentes commencez par noter les critères qui sont les plus importants pour vous : nombre de pièces, neuf/ancien, jardin, parking, etc., afin de concentrer vos recherches sur des biens qui correspondent vraiment à vos envies et à vos besoins.

Reste, enfin, l’élément certainement le plus important : le prix.  Pour savoir quel type de bien votre budget vous permettra d’acquérir, il est conseillé de consulter les annonces disponibles sur internet et dans les agences immobilières. Attention, les transactions se font parfois en-dessous du prix affiché, renseignez-vous ! et d’essayer de connaître le niveau auquel se font réellement les transactions dans la ville ou le quartier que vous avez choisi (il peut y avoir un gros écart !). Et surtout, n’hésitez pas à visiter plusieurs fois le logement, si possible accompagné d’un spécialiste (architecte, entrepreneur en bâtiment), notamment si vous envisagez d’y effectuer des travaux.

Quels diagnostics s'imposent ?

Votre vendeur doit vous remettre, en amont de signature de la promesse de vente, un dossier de diagnostics techniques (DDT) dont le nombre peut aller jusqu’à huit. Ces documents peuvent être remis sous forme dématérialisée. Les diagnostics portent sur : la surface, la performance énergétique, la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante pour les biens remontant à avant 1997, le risque d’exposition au plomb pour les biens construits avant 1949, le risque de termites pour les biens situés dans une zone fixée par arrêté, le risque naturel, minier et technologique dans une zone couverte par un plan de prévention, la performance énergétique (valable 10 ans), et la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité si celles-ci datent de plus de 15 ans.
Ce sont des professionnels agréés par la COFRAC qui réalisent ces diagnostics. La liste des professionnels certifiés pour effectuer les diagnostics immobiliers est consultable sur le site internet du ministère en charge de l’environnement. Leurs prix peuvent fortement varier. Votre vendeur est tenu de réaliser ces diagnostics et engage sa responsabilité en cas de défaut. La loi ne l’oblige toutefois pas à faire les travaux. Mais vous pourrez négocier le prix du bien à la baisse pour compenser les frais de remise aux normes. En tant qu’acheteur, ces diagnostics vous permettent de prendre en compte des caractéristiques du bien que vous achetez.

En agence ou entre particuliers ?

Préférez-vous passer par une agence ou traiter directement entre particuliers ? En 2014, près de 68 % des transactions étaient réalisées par les agences (étude meilleursagents.com/Université Paris Dauphine/IFOP), les annonces entre particuliers ne représentant que 19 % des transactions conclues, et celles effectuées par les notaires, famille et amis seulement 13 %.

Mais n’hésitez pas à faire comme de nombreux candidats à la propriété : mixez les formules, en vous rendant dans les agences et en consultant les annonces des particuliers.Le professionnel connait mieux l’état du marché que le vendeur, qui aura naturellement tendance à exagérer la valeur de son bien. Un professionnel est aussi plus disponible pour vous faire visiter, tenter de trouver le bien qui correspond au mieux à vos critères de choix et finaliser le compromis de vente. Ce service représente un coût : les commissions d’achat perçues par les agences varient entre 3 et 5 %, les réseaux les moins chers étant ceux qui sont exclusivement présents sur le net.

Attention, vous n’économiserez pas forcément les commissions en évitant l’agence, car le vendeur sera tenté d’en augmenter d’autant son prix !

 

 

Des frais à ne pas négliger

Acheter un bien immobilier entraine des frais, qui peuvent se révéler élevés et sous-estimés au moment de l’acquisition. Les frais d’agence et les frais de notaire sont les principaux : les agences sont commissionnées entre 3 et 5 % selon le réseau.Quant aux droits de mutation, dits « frais de notaire », ils varient en fonction de plusieurs paramètres (type d’acquisition, montant…). Fixés par décret et donc réglementés, ils sont obligatoires. Ils comprennent l’ensemble des taxes et droits perçus par le notaire pour le compte du Trésor Public, les sommes que le notaire règle à des tiers pour le compte de son client et la rémunération du notaire. Au total, ces frais s’élèvent en moyenne à 3 % pour un bien neuf, et à 8 % pour un bien ancien, selon un barème officiel. La plupart des départements ont augmenté les droits de mutation de 3,8 % à 4,5 % depuis le 1er mars 2014. Calculez vos frais de notaires sur le simulateur du site internet des notaires. Ensuite, devenir propriétaire implique de régler les charges de copropriété (s’il s’agit d’un immeuble ou d’une résidence en copropriété) et la taxe foncière…

 

Assurer votre bien

La loi ne vous oblige pas en tant que propriétaire à souscrire une assurance habitation, à la différence d’un locataire (loi Quillot, 1982). Toutefois, il est plus prudent d’en souscrire une, car en cas de dégâts causés à des tiers (les voisins, par exemple), ceux-ci seront entièrement à votre charge.
Ce contrat s’appelle un contrat multirisque habitation. Il propose plusieurs garanties : incendie, vol, dégât des eaux, catastrophe naturelle, attentat, tempête, actes de terrorisme… Généralement, ces garanties couvrent à la fois les dommages aux biens, la responsabilité civile et familiale contre des dommages matériels ou corporels causés à des tiers, et la responsabilité civile de l’assuré en tant que propriétaire s’il est responsable des dommages causés aux tiers du fait de son immeuble. Un contrat multirisque habitation (MRH) inclut aussi généralement une assurance protection juridique et des garanties d’assistance. Ces contrats sont distribués par les compagnies d’assurance et les mutuelles, et leurs tarifs dépendent principalement de la taille, et de la valeur des biens assurés. 

Quelle fiscalité ?

La taxe d’habitation s’impose à tout contribuable propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit d’un logement meublé et de ses dépendances au 1er janvier de l'année d'imposition. Vous devez en outre régler la taxe foncière, que vous utilisiez votre bien à titre personnel, ou qu’il soit loué ou prêté.

La base d'imposition est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale pour les propriétés bâties et à la valeur locative cadastrale, avec une déduction de 20 %, pour les propriétés non bâties.
En revanche, pour les terrains constructibles situés en zones dites « tendues », une majoration forfaitaire peut être fixée par les collectivités territoriales. Pour partie, la taxe foncière est constituée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, dont le propriétaire peut demander à son locataire le remboursement.
La loi prévoit des exonérations pour les personnes âgées de plus de 75 ans non imposables sur le revenu, bénéficiaires d'un minimum social, etc…

Taxes d’habitation et foncière servent à financer les collectivités locales (région, département, communauté de commune, commune) et leurs taux respectifs sont votés chaque année par celles-ci.

 

 

 

Pourquoi ne pas acheter à plusieurs ?

Si vous achetez à plusieurs un bien immobilier, vous pouvez opter pour la création d’une Société Civile Immobilière (SCI). Cela présente notamment l’avantage de protéger votre conjoint survivant si tout est bien prévu dans les statuts. Concrètement, c’est la SCI qui devient propriétaire du bien, les « associés » se répartissant les parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. Vous pouvez vous associer avec qui vous voulez : des amis, des membres de la famille, un couple… La SCI constitue également un bel outil de transmission, notamment au profit de vos enfants, car il est plus simple de donner, au fil de l’eau, des parts de société, qu’une part de logement. 

Mais la SCI présente aussi des inconvénients : les formalités administratives sont assez lourdes, il est nécessaire de l’enregistrer et de tenir les comptes de la société. Enfin, la dissolution d’une SCI est plus compliquée que la vente d’un bien en « direct ». Dans tous les cas, il est préférable de recourir à un professionnel (notaire, avocat) pour élaborer les statuts.

Préparez votre achat grâce à une épargne préalable 

Le Dépôt Solidarité est parfaitement adapté si vous avez un projet à financer par emprunt. C’est un compte d’épargne non rémunéré, générant des Points Solidarité (1), à hauteur de 115 % par an des sommes déposées. Ces Points vous permettent d’obtenir un crédit CASDEN au meilleur taux. Le Dépôt Solidarité incarne toutes les valeurs de la CASDEN, banque coopérative. C’est la clé de voûte du Programme 1, 2, 3 CASDEN : vous épargnez aujourd’hui pour cumuler des Points et mieux emprunter demain. Il s’appuie sur une relation de confiance entre vous et votre banque coopérative. Car au final, c’est la mise en commun de l’épargne de tous qui réduit le taux d’emprunt de chacun : c’est le principe de la solidarité CASDEN.

Vous pouvez également opter pour le Compte Sur Livret CASDEN. L’argent placé est disponible à tout moment(2). Rémunéré à 0,20 % par an(3), il permet aussi de cumuler des Points Privilégiés (1) à hauteur de 100 % par an des montants déposés. Les Points Privilégiés restent acquis même en cas de retrait, et peuvent également être transmis à vos enfants ou à vos ascendants. Ils vous offrent la possibilité de bénéficier de taux de crédit avantageux aux conditions CASDEN. 

Votre projet est sur le point d’aboutir ? Consulter le dossier « J’achète ma résidence principale » qui vous donnera des astuces pour bâtir votre plan de financement.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

 Ce dossier a été réalisé par la Finance pour tous.

 

(1) Les Points sont comptabilisés chaque fin de mois.
(2) Le montant de chaque versement ou retrait doit être de 10 € minimum. Le solde du Compte Sur Livret ne doit pas être inférieur à 10 €.
(3)Taux de rémunération nominal annuel brut (hors prélèvements sociaux et fiscaux) en vigueur au 01/06/2016 et susceptible de variations.

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Pour en savoir plus Pour en savoir plus

Pour préparer votre projet, consultez les sites suivants :

www.notaires.fr : le site des Notaires de France pour tout savoir sur les frais de notaire. Vous y trouverez notamment une calculette des frais de notaires.

 www.lesclesdelabanque.fr : rubrique « particuliers », « projets » « l’opération immobilière », retrouvez un dossier complet sur l’acquisition avec des conseils sur le montage d’un dossier de prêt.

www.service-public.fr : le site officiel de l'administration française, rubrique « logement » : pour des informations sur la législation du logement et du crédit.

www.logement.gouv.fr/monchezmoi : le site du ministère du Logement, de l'Egalité des territoires et de la Ruralité, rubrique #Monchezmoi pour retrouver l'ensemble des nouvelles mesures qui changent le quotidien des locataires et des propriétaires. 

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